רקע לפרויקט בית ארבע העונות

הוד השרון

הוד השרון הוכרזה כעיר בשנת 1990, העיר מאגדת ארבע מושבות; רמתיים, מגדיאל, כפר הדר ורמת הדר. המושבים רמות השבים, ירקונה, גני-עם ועדנים הם ישובי לווין צמודים של העיר.

בצפון גובלות בהוד השרון הערים כפר סבא ורעננה, בניגוד לערים אלה להוד השרון עתודות קרקע גדולות שיהפכו אותה עם השנים לעיר הגדולה בדרום השרון. מדרום, תחום השיפוט של העיר גובל בתוואי פארק הירקון וממערב בכביש 4 ורמת השרון.

מזה 15 שנים, העיר מתאפיינת בתנופת בניה וקצב צמיחה מהגבוהים בישראל. צופים שאוכלוסיית הוד השרון תכפיל את עצמה עד שנת 2030. תנופת הבניה הגבוהה חלה עד כה בעיקר בחלקה הצפון מזרחי של העיר במתחם 200 ו- 1200 אליהם מצטרפת תוכנית הר/1202, עם עשרות אלפי יחידות דיור במרקם עירוני גבוה, בצמוד לכביש הרוחב 531.

לפי המדד הכלכלי-חברתי המתפרסם על ידי הלמ"ס, הוד השרון מדורגת "אשכול-8 " מתוך 10.

* קצב גידול תושבים הוד השרון

הר/1310

כוללת בתוכה את התפתחות מרכזה של הוד השרון. חיבור צפונה של הוד השרון והשכונות החדשות, דרך ציר מבני הציבור ושטחי כפר מלל, טיפוח ושדרוג דרך רחוב רמתיים כציר ראשי, חיבור ציר החינוך המוביל לפארק ארבע עונות ומקושר על ידי ראות ירוקות למתחם ״בית הנערה״ –תכנית זו אשר בחלקה כבר בתוקף, תהווה בעשור הקרוב את השינוי החשוב ביותר הכולל חיבור ישיר ונוסף לעיר דרך מחלף בכביש 4.

מרכז מסחרי שכונתי

המגרש שלנו מיועד לבניית בניין מסחרי שכונתי. שילוב של קומת מסחר ומעלייה שש קומות משרדים. זכויות הבניה יפורטו בהמשך. ניתן למצוא קטעי עיתונות רלוונטיים בדף עיתונות ומאמרים.

חשוב להבין:

מה בין קניונים ומרכזי קניות לבין מרכז מסחרי שכונתי?

מה בין מרכזי משרדים במתחמי הייטק או פיננסים לבין מרכז משרדים שכונתי?

מהו פרופיל הלקוחות/השוכרים ואת מי הם משרתים במרכזי מסחר שכונתיים?

דליה שוסטר, בעלים של מרכז שוסטר ברמת-אביב, אומרת כי "בשנים האחרונות ישנה מגמה של פריחת שטחי המסחר השכונתיים, אנשים שבעים מקניונים ומחפשים את האינטימיות, היחס האישי, ההיכרות האישית עם בעלי העסקים המקומיים. מרכז מסחרי שכונתי הוא קרוב, מוכר וביתי, המקום אליו אוהבים לרדת כל יום כדי לשתות קפה עם העיתון, יורדים למספרה, לקנות משהו לכלב, פריט אופנה מיוחד וכיו"ב. זה המקום בו אוהבים לפגוש את השכנים המתגוררים באזור. כשהקמנו את מרכז שוסטר לפני 28 שנים, הבנקים חששו לתת לנו אשראי אלא שמאז ועד היום המרכז לא מפסיק לשגשג וישנה רשימת המתנה ארוכה לשכור חנות במרכז . מרכז שוסטר ממשיך להצליח בזכות הייחודיות של תמהיל החנויות שקיימות בו. בקניונים ניתן למצוא את אותם מותגים. אין בידול. בשוסטר ניתן למצוא שילוב של חנויות אופנה ייחודיות יחד עם מעדניות מיוחדות, מספרות, בתי קפה והכל עם שירות אישי ביותר. בעלי העסקים מכירים בשמות את הלקוחות, ישנה אוירה אינטימית, לא רעשי הכריזה של הקניון, העומס והתורים. הכל נינוח ושליו".

האדריכל גיל שנהב, ממשרד כנען שנהב אדריכלים ויו"ר CTBUH- ISRAEL מסביר כי "מרכזי הערים מהווים כר פורה לפעילות משולבת של עבודה, מסחר, פנאי, תרבות, חינוך ומגורים, כאשר השאיפה היא לרכז פעילויות אלה במקום אחד. תהליך תכנון של פרויקט בעירוב שימושים מיוחד ושונה מפרויקטים אחרים באותו היקף, והינו תהליך תכנון ספיראלי, בו אנחנו בונים רובד על גבי רובד את הפרויקט הנכון והמתאים לסביבה. הפרויקט קודם כל יוצר את המרחב הציבורי, האזור המסחרי ומבני הציבור ורק אחר כך פונה לאלמנטים היזמיים, מגדלי המגורים והמדורגים, מתוך מחשבה והסתכלות לא משטח החלקה פנימה אלא דווקא החוצה - כיצד יחוו את הפרויקט תושבי האזור ואיך יתרום הפרויקט לסביבתו.

עירוב שימושים הינו ביטוי ודוגמא לבנייה ירוקה בת קיימא לגובה, והיא לא רק בנייה לפי תקן, אלא אורח חיים ותפיסת עולם. תרומתו המשמעותית ביותר של פרויקט מסוג זה הינה בכך שהוא משמש אכסניה לפעולות רבות ובכך חוסך אלפי שעות נסיעה למרכזי הקניות ומוקדי התעסוקה המרוחקים".

לדברי שגיא לנצ'נר, מנכ"ל ובעלים של חברת ינוב, "היקפי הבנייה הגדולים בתחום המגורים באזור השרון כמו בגליל ים בהרצליה, נווה זמר ברעננה, שכונת ה-1,200 בהוד השרון, יובילו בסופו של דבר גם לעלייה בהיקפי התחלות הבנייה למסחר ולמשרדים. כיום תל אביב יקרה ביחס להרצליה בכ-17% בתחום המסחר ובכ-2% בתחום המשרדים. אולם, אני מעריך שבשנים הקרובות אנחנו נראה עלייה משמעותית יותר בהתחלות בנייה לנדל"ן מניב באזור השרון, ותיווצר יותר תחרות. תל אביב מובילה בכל שנה את היקפי הבנייה לנדל"ן מניב בישראל, אולם פיתוח תשתיות תחבורתיות באזור השרון ייזרז חברות גדולות לצאת מהמרכז הצפוף של תל אביב גם לדרום השרון".

על פי תוכניות העיר לאזור בית ארבע העונות, צפויים להתווסף ב 10 השנים הקרובות, כ- 5000 בתי אב, בטווח הליכה של 5-10 דקות. כח קניה של למעלה מ 40 מיליון ש"ח לחודש (עפ"י אומדן הלמ"ס למתחמים עירוניים בפרופיל דומה). המיתוג שנבנה למרכז המסחרי השכונתי שלנו ופרופיל העסקים/השוכרים שנבחר הוא קריטי להצלחת הפרויקט. (ראה התייחסות לנושא בפרק "ההשקעה בפרויקט בית ארבע העונות"). חשוב למנף נכון את הסמיכות לפארק ארבע העונות הצמוד למגרש שלנו מדרום, מעבר לכביש והקישוריות לפארק בית הנערה הסמוך מצפון. חשוב לציין שבזכויות הבניה של המגרש שלנו, ניתנת האופציה לגשר מקשר עם פארק ארבע העונות.

בתוכניות העיר המאושרות, מתוכננים בהוד השרון להבנות בשנים הקרובות שני בתי משרדים גדולים. האחד על דרך רמתיים במרכז העיר - ״בית עומר״, והשני ברחוב סוקולב פינת תחנת הרכבת הוד השרון - ״כיכר המושבה״.

האתר של בית 4 העונות

המגרש שלנו, גוש 6442 חלקה 798 ממוקם בצמוד לפארק ארבע העונות של הוד השרון, בצידה המערבי של העיר. על כביש הגישה המתוכנן להתחבר לכביש 4 ולרמת השרון. במרחק של 5 ק"מ מכביש 5 ותחנת רכבת פתח-תקוה סגולה.

איזור זה של העיר נחשב כיוקרתי יותר (בממוצע, הפרש של כ 200 אלף ש"ח בקניית דירה 5 חדרים). מאופיין בבנייה צמודת קרקע ובתי מגורים של עד 6 קומות המאוכלסת בעיקר במשפרי דיור במעמד סוציו-אקונומי גבוה, משפחות של זוגות עובדים בגילאי 35-50.

שתי תוכניות עירוניות רלוונטיות לבית ארבע העונות. הראשונה, הר/1304 אושרה בשנת 2005 ואיחדה בתהליך איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים שלושה גושים היסטוריים; חלקות גרינברג, עפרון וסטרוסטה. תוכנית זו מטפלת ב 344 דונם וכוללת תוספת של 582 יחידות דיור. המגרש של בית ארבע העונות- גוש 6442 חלקה 798 (3 דונם) הוא תוצאה של החלוקה החדשה. לאחר חלוקת הזכויות החדשה, כל הזכויות העודפות של בעלי הקרקעות בחלוקה ההיסטורית הוכנסו למגרש שלנו. כך מצאו עצמם בעלי הקרקע שותפים במגרש ביחד עם עוד למעלה ממאתיים בעלים. אליהם מתווספים עם השנים עוד ועוד יורשים באחוזי בעלות קטנים והולכים.

מגרש במצב בעלות שכזה, נקרא "מושעא". השותפות של בית ארבע העונות רואה במצב זה יתרון. (נפרט בפרקים "ההשקעה בפרויקט בית ארבע העונות" ו- " תהליך פירוק שיתוף במקרקעין").

התוכנית השניה הרלוונטית לבית ארבע העונות הינה הר/1310/א שאושרה בשנת 2013, עוסקת במתחמי כפר הדר ובית הנערה הגובלים בשטחים של התוכנית הראשונה הר/1304. תוכנית זו עוסקת ב 626 דונם ותוסיף 2174 יחידות דיור. בתוכנית זו הופקעו שטחים גדולים לשטח ציבורי ירוק - פארק בית הנערה ולאורך נחל הדר.