​

ישנם כיום נכסי מקרקעין רבים שהבעלות בהם משותפת למספר בעלים.

השיתוף במקרקעין יכול להיות בשטח חקלאי אשר יש לו בעלים רבים, בשטחים ש"הופשרו" לבנייה ובמסגרת הליך של איחוד וחלוקה רשויות התכנון איחדו מספר בעלים לחלקה אחת.

פעמים רבות הנכסים המשותפים לא מנוצלים כהלכה, אם בכלל, והשותפים יכולים במאמץ משותף להפיק מהם ריווח משמעותי.

כך לדוגמה, שותפים בקרקע שהופשרה יכולים לקדם בה הקמה עצמית של בניין מגורים או התקשרות בהסכם קומבינציה עם קבלן וכיו"ב. בדרך זו בעלי הקרקע יכולים לנצל עד תום את זכויותיהם בקרקע, באופן שלאחר הניצול הם יפיקו מכך רווח מירבי מהמקרקעין.

במקרים בהם אין שיתוף פעולה בין הבעלים, או חמור מכך, ישנם סכסוכים בין הבעלים, יתכן וכדאי לפרק את השיתוף במקרקעין, ולצורך כך נקבעו הליכים מיוחדים בחוק.

פירוק השיתוף במקרקעין יכול להיווצר גם במקרה בו אחד או יותר מהבעלים במקרקעין, אך לא כולם, ירצו לממש את זכויותיהם במקרקעין. אם אותו יחיד בעלים יאלץ למכור לבדו את זכויותיו, המהוות רק חלק מהזכויות במקרקעין, הוא יקבל בד"כ שווי נמוך יותר לחלקו, לעומת השווי שהיה מקבל אם המקרקעין היו נמכרים בשלמות, על מלוא זכויותיהם.

​

פירוק השיתוף כזכות יסוד בדיני מקרקעין

​

בעקבות חוסר היכולת להפיק את מירב התועלת מהמקרקעין במקרה של ריבוי בעלים, נקבע בסעיף 37 לחוק המקרקעין, השתכ"ט-1969, והפסיקה בעקבותיו, כי זכותו של כל שותף לפרק את השיתוף במקרקעין. זכות זו נחשבת לזכות יסודית, שכן הסדרים המגבילים את פירוק השיתוף פוגעים ברווחה ובתועלת המצרפית.

ברוח זו נקבע גם באותו הסעיף, כי אם בהסכם שיתוף קיימת תניה המגבילה את פירוק השיתוף, רשאי בית המשפט, אם עברו למעלה משלוש שנים מחתימתו של הסכם השיתוף, להורות על פירוק השיתוף על אף התניה הנ"ל.

 

הדרכים העיקריות לפירוק 

​

דרך המלך לפירוק השיתוף היא בהסכמה של השותפים. השותפים עצמם יכולים להסכים על עקרונות לפירוק השיתוף, על המנגנון לפירוק השיתוף וכיו"ב.

עם זאת, במקרים רבים לא מצליחים השותפים להגיע להסכמה ופעמים רבות פירוק השיתוף מגיע לפתחו של בית המשפט, על-ידי אחד השותפים במקרקעין.

בחוק המקרקעין  נקבע כי ברירת המחדל בפירוק השיתוף היא באמצעות חלוקה בעין של המקרקעין. לדוגמה, אם ישנם שני שותפים המחזיקים בחלקים שווים במקרקעין בשטח של 5 דונם, בית המשפט ייטה להורות על פירוק השיתוף באופן שהמקרקעין יחולקו לשני מגרשים בשטח של 2.5 דונם כל אחד (כמובן שזו בהנחה שאין הבדלי שווי בין המגרשים והזכויות שניתנו להם, שכן חלקם של כל אחד מהשותפים במקרקעין מסמל שווי מסוים, ולא רק גודל פיזי של מגרש). חלוקה כאמור כפופה לאישור של רשויות התכנון וכפופה לדיני התכנון והבנייה.

הדרך הנוספת לפירוק השיתוף,היא באמצעות מכירת כל המקרקעין בדרך שנמכרים מקרקעין בהוצאה לפועל, בהליך של מכרז לצד שלישי ע"י עו"ד כונס נכסים שבית המשפט ממנה, או בדרך אחרת עליה יורה בית המשפט.

תוצאות המכרז מאושרות על ידי בית המשפט ומחייבות את כל השותפים בקרקע (גם אם אחד מהם הוא במקרה מנהל מקרקעי ישראל או בנק) התמורה מחולקת בין השותפים בקרקע בהתאם לאחוז הבעלות הרשומה בטאבו.

 

מכיוון ששיתוף במקרקעין יכול ליצור חיכוכים ומחלוקות, ולפיכך קשה יותר להוציא עסקאות אל הפועל, אז כפי שכבר הזכרנו לעיל, מכירת המקרקעין בשלמות לצד שלישי יוצרת יתרון כלכלי לכל אחד מהשותפים, מכיוון שבד"כ הצד השלישי הרוכש של כל הזכויות במקרקעין מוכן לשלם "פרמיה" נוספת המשקפת את העובדה שהוא לא צריך להתמודד עם שותפים אחרים לצורך מימוש זכויותיו במקרקעין.

 

בכוונת השותפות של בית ארבע העונות, להגיש בקשה לפירוק שותפות בהליך של מכרז. ואז להגיש הצעה במכרז ביחד עם המשקיעים המצטרפים לשותפות. בפועל בהנחה שנזכה בהתמחרות מול אחרים, תועבר תמורה רק לאותם בעלי קרקע שאינם חברים בשותפות שלנו.

 

אם ובמידה וההצעות במכרז יעברו את הסכום עליו הוסכם עם המשקיעים המצטרפים לשותפות ולא נזכה במכרז, אזי המשקיעים ישוחררו מהתחייבותם והכספים שהפקידו בנאמנות יוחזרו להם במלואם בתוספת תשואה ריאלית. חברי השותפות בעלי הקרקע יקבלו את חלקם היחסי בנכס בהתאם למחיר המכרז שאישר בית המשפט ויאבדו את זכותם בקרקע.

 

​

​